自分のライフスタイルに合った暮らしを、自由にかつ気軽に選択できる時代が訪れようとしている。インド発のスタートアップOYO(オヨ)は、ヤフーと合弁でOYO TECHNOLOGY&HOSPITALITY JAPANを設立。日本の賃貸住宅事業に本格参入した。2019年3月から、スマートフォンだけで物件探しから契約、支払い、入居、退去まで行える日本初の賃貸サービス「OYO LIFE」を開始している。当面は、新宿・渋谷・恵比寿・目黒・中目黒など首都圏でのサービス提供となるが順次、提供エリアを拡大していくという。


 OYO LIFEの特徴は、スマートフォンとインターネットによって、まるでホテルの宿泊予約をするように部屋を借りることができる手軽さだ。敷金、礼金、手数料は0円で、全ての部屋が家具家電付き。公共料金やWi-Fiの通信費、定期的なハウスキーピングなども含まれているので、初期費用が抑えられ、入居してすぐに快適に暮らせる。


 入居までの手順もシンプルだ。スマートフォンで住みたい街を検索して物件を探し、気に入った物件が見つかったらメールか電話で部屋を確定。来店や内見は必要ない。クレジットカードによる決済手続きが済んだら、契約して入居前手続き。同社によると「ここまで最短30分で完了する」という。


隣がうるさい! 賃貸入居者の定番だった「不満」を解消

 OYO LIFEのサービスとしての魅力は、まずは、このスピード感だ。あわせて、これまでの日本の不動産業界における「慣習」を打ち破っているところにある。これまで国内で賃貸物件を契約するには、書類の準備や審査に数日を要していたが、それを省略することでスピーディーな契約を実現。敷金・礼金が0円に加え、2年契約の縛りがなく、最短1カ月から入居可能なので、気に入った街、憧れの街に「取りあえず住んでみる」ができる。


 これまでなら、手間暇かけて契約したのに入居したら「隣がうるさい」といった不満や、退去時の「原状復帰」にともなう敷金・礼金のトラブルは賃貸入居者にとって定番の悩みだった。OYO LIFEなら、気に入れば長期滞在も可能だし、短期間で他の場所へ移動することもできるので、こうしたトラブルを回避できる。近年は、1カ所に定住せず世界を含めさまざまな場所を旅しながら、インターネットを使って仕事をする「デジタルノマド」が若者を中心に広がっている。こうしたライフスタイルの変化をさらに後押しするのが、OYO LIFEといえるだろう。


 あわせて、従来、契約の際に「宅地建物取引士から対面で重要事項説明を受けること」が義務付けられていたが、2017年10月からインターネットを介してテレビ電話などで重要事項の説明を行う「IT重説」が認められたことも、OYO LIFEがサービスを提供できるようになった背景にある。賃貸に必要な手続きを全てオンラインで行うことが可能になった。


不動産の売却・購入価格の妥当性をAIで担保

 OYO LIFEのように、情報技術を使って不動産業界に変革をもたらす取り組みは、総じて「不動産テック」と呼ばれている。「不動産」と「テクノロジー」を掛け合わせた造語で、いわゆる物件検索サイトもそのひとつだ。インターネットが登場する前は、新聞の折り込み広告や不動産屋の店舗で物件情報を収集するしかなかったが、住みたい地域や条件などを入力して物件を検索できるウェブサイトにより、利便性は飛躍的に向上した。


 不動産テックによって変わるのは、OYO LIFEのように賃貸サービスや部屋探しだけではない。ソニー不動産とSRE AI Partnersは、人工知能(AI)技術を取り入れたサービスを提供している。そのひとつが「不動産価格推定エンジン」だ。ディープラーニング技術を核としたエンジンが、さまざまな不動産関連情報をもとにビッグデータを解析。不動産売買における成約価格を統計的に推定する。首都圏(一都三県)と関西圏(二府二県)の中古マンションの推定成約価格を算出できるほか、最新のデータを自動的に学習して、常に最新の推定価格を算出する。


 不動産業界では、不動産の売却価格や購入価格の妥当性をどう担保するかが課題だった。物件の価格は多くの場合、仲介業者が路線価格やマンパワーによる調査、過去の経験などから評価している。しかし仲介業者の経験や能力によって評価額が変動することもあり、消費者が混乱するおそれがあった。そこで、ビッグデータからAIが算出したより客観的な推定価格を提示することで、透明性ある不動産取引を可能にした。不動産売却を検討している人は、推定価格をもとに売却価格を決定することができ、購入を検討している人は成約価格を予め想定できる。


 また、この不動産価格推定エンジンが算出した推定価格と、販売中の中古マンションの販売価格との差異を地図上で確認できる「物件探索マップ」も提供。システム推定価格と販売価格を比較し、割高なのか割安なのか色分けして地図上で表示することで、直感的に確認できる。


 不動産売買だけでなく、賃貸物件の賃料についても透明性が求められる。そこで、首都圏と関西圏の中古マンションの賃料を、立地や築年数、所在階、間取り、広さなどの情報をもとに推定する「不動産賃料推定エンジン」の開発も行っている。


 これらのサービスは全て、不動産取引における不透明性をなくすことで、売り主や買い主、借り主の意思決定をサポートするものだ。金額が大きいため、なかなか売却や購入に踏み切れない人も、システムが算出した透明性の高い評価額が分かれば、安心して取引することができる。不動産取引の活性化につながるサービスといえるだろう。


不動産の売り主と買い主を直接結びつける

 またソニー不動産はヤフーと共同で、マンションの売り主と買い主をダイレクトに結びつける不動産売買プラットフォーム「おうちダイレクト」を提供しており、2018年12月からは一棟建物物件の取り扱いも開始した。これは、物件の所有者自身が、不動産仲介業者を介さずに物件を売り出せる仕組みを提供するものだ。


 本来、不動産の売買が成約した場合、不動産仲介業者は売り主と買い主の双方から仲介手数料を受け取る。しかしおうちダイレクトでは、所有者が自分で物件を売り出す「セルフ売却」の場合、売り主が負担する仲介手数料を無料としている。売り出した物件は「Yahoo!不動産」に掲載されるが、その掲載料も無料となっている。


 また、購入検討者と直接やり取りできる機能もあり、物件に関する質問などあれば、所有者が直接答えることができる。こうした仕組みによって、費用を節約しながらスピーディーな売却が可能なのがメリットとなっている。


 インターネットやスマートフォン、AIなどのテクノロジーを使うことで、煩雑な手続きや安くない仲介手数料が発生していた不動産取引に変化がもたらされている。ライフスタイルや仕事に合わせて気軽に住む場所を変えることも可能になった。不動産テックの取り組みやサービスは、今後ますます普及していくだろう。


 今回はOYO LIFEやヤフー、ソニー不動産のサービスを紹介したが、情報技術や先端技術を取り入れた不動産関連サービスは他にもある。次回は、ユニークな不動産テックのサービスをさらに紹介する。

本記事は、日経BP総研とSansan株式会社が共同で企画・制作した記事です。
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